主持人：在漫長的時代當中中國人能做出選擇的機會并不太多，好在我們越來越有自己進行選擇的機會，包括自己的工作、房子、所居住的城市和社區等等。長租市場越來越完善，長租產品越來越多，無疑也會為大家的選擇提供了更多的機會，帶來更多的幸福感。我小時候有很多搬家的經歷，那時候的房子都是租住公房，會擁有不同的鄰居、不同的小伙伴，也有很多美好的回憶，現在換房的經歷少一些，期待租購并舉新的選擇越來越多，能夠讓我們的故事，能夠讓我們的美好生活越來越多。
聆聽了四位主題演講嘉賓的演講之后，下面開啟一場圓桌對話，邀請各位來賓和我們就共同關心的長租市場話題進行充分的討論。有請各位對話嘉賓，他們分別是：
華遠地產原董事長、阿拉善SEE生態協會第五任會長任志強先生
中聯基金總經理何亮宇先生
世聯行集團副總裁、世聯紅璞公寓總經理甘偉先生
遠洋集團長租公寓業務發展中心常務副總經理俞國泰先生
任總來到長租市場論壇大家都挺期待的，第一個問題，大家怎么看目前的長租市場，目前的長租市場在租購并舉的體系當中占什么位置？現在的長租市場是被資本催出來還是市場催出來的？
第二個問題，資本和市場怎么融合發展相得益彰？
第三個問題，如何看待長租市場未來我們應該加強哪些、規避哪些？
任總對房地產市場很有研究，多次發表有價值的觀點，對于長租市場您是怎么看待的？
任志強：剛才58同城的老總講到08年開始有長租市場，我個人看這是一個認識上的錯誤。中國的長租公寓來自于1979年開始的《三資法》，幾乎所有的境外合資酒店項目投資都有長租市場，嚴格說來第一個長租公寓是建國飯店，第二個是華遠大廈，第三個是國貿，第四個是香格里拉還有麗都等等。所有的合資酒店幾乎都配長租公寓，為什么那時候的長租公寓不發展？因為在80年代中末期的時候，長租公寓主要針對于境外或高端流動人口，量非常少。比如大家知道唱歌的那英，當時這些歌星幾乎都住在華遠大廈，我們只有三層，但是集中了現在稱得上歌星、影星的有30多位，他們這些北漂沒有地方住，沒有公寓。建國飯店他們又進不去，所以他們只能租我們的華遠大廈。這是最早的時候長租公寓的消費對象是誰沒有說，合資酒店最初的長租公寓租賃對象非常清晰，比如麗都，是唯一一個可以降境外直升飛機急救的境外合資酒店，就是針對部分人群。
中國為什么08年以后才有一些長租公寓？在高度城市化的過程中，各種限制性條件讓部分人不能買房子，只能租房子。23號文件非常明確告訴你，要求建立經濟適用住房減租金，減地價減稅費，低價賣給你，這是長期的問題。
第二個問題，住房是生活資料，在1951年出臺的房地產稅就沒有對生活資料和生產資料分得很清楚，1986年出臺房產稅把生活資料刨除了，允許生活資料免稅。50多年的住房分配制度導致的結果只有公房租賃和保障性住房租賃，當住房市場私有化之后，很多人換了房子，把房改房條件很差拿去租，好房子自己住。這個變化的過程，1995年城市化率超過30%以后迅速增長起來的，最初允許大家買房入戶，很多地方城市只要你買房就允許你入戶，政府不承擔住房保障，你可以入戶。后來導致有接近3億人進入了城市但是沒有戶籍，也買不了房。第一，嚴格限制你們買房子，不允許你買也不允許你賣，你進城只能租，沒資格買，所以租的人多了。第二，租購并舉同權，租售怎么能同權，一個是財產權利，一個是租賃權利，怎么能同權呢？你把房子讓給他？我們沒有辦法建立一個合理的租賃市場，劉教授剛才講，美國機構持有大量的長期住房，原因是減稅，德國也是一樣，日本幾乎40%的私人建立了租賃市場，剛才講集團的資本實力來建立租賃市場，等著沒錢吧。凈地價那么高，怎么可能？國貿酒店租賃市場非常好，為什么？用國際金融手段來實現的。香港十大地產商或者主要前七位，租賃收入不管商場、寫字樓還是公寓，可以達到年收入60%。我們是第一家在香港上市的地產公司，當時提出的目標把租賃收入提高到40%，結果一直維持在10%，最后分家了。我們提不上去，中國根本沒有租賃市場的概念，沒有相應的稅收政策和其它的輔助條件。更多的包括香港是靠私人買第二套第三套房子，像德國交給合作社享受免稅待遇，低租金變成高收入。你不租房怎么辦？如果把2.8億人的戶口突然變成城市戶口，你看有那么多租賃市場嗎？那英這些人有了錢就買房子住，再好的公寓酒店她也不住。
在統計局的統計中有一個基本概念，買房子列在投資里面沒有列在消費里，租房子列在消費里面，也就是說一無所有。投資的時候才有可能剩下，大家說我背了那么高的債，其實哪個不是先負債？高速公路不是先負債，負債慢慢還上，過橋費收多了公路的錢才能還上，那不投資嗎？投資就是當前消費增加未來收入，你們還抱怨，尤其是媒體！這個報那個報老說背了多少債，房奴，哪個投資不是奴？所有的投資都是奴，終歸先負債后還債，哪個不是奴你能長租？我們最大的問題從來不說我們的租房房源來自于誰，不說租房對象是誰？為什么抱怨租金高？你的租金對象突然從高端像國際大酒店一樣從高端市場降到低端市場，降到2.8億沒有戶籍的人群身上，所以覺得租金貴。所以你收不回來租金，你面向的對象是那2.8億人，你們好好去查一查，有北京戶籍的人有幾個是低于7.5平米住房標準的人？全北京市兩千多萬人口一共一萬九千多戶低于人均7.5平米，每個月拿著補貼，不愿意從城里搬出去，給他房子不愿意住，太遠了。真正要解決租房的是要進入北京戶口的或者沒有北京戶口的人，消費對象變了，以前是最有錢的那些人，現在是2.8億人，情況發生了變化。我不覺得用現行的長租租房能夠成為最后資金大量涌入而獲利好的市場。你們可能十年八年有一個高增長的過程，但是一旦變成護照而不是戶口的時候怎么辦？你們得重新考慮考慮，不是58個城市，也可能只有幾個城市或者幾十個城市有大量的租房需求，剩余的隨便買房有戶籍的時候沒有這個租房需求。
如果中國不改變現有政策，你們還有發財的機會，如果我們能夠把它變成生活資料私有化，而不是把生活資料共有化的制度，情況會發生巨大的變化。
俞國泰：各位好！作為開發公司的運營商，從企業角度來說有部分觀點很同意任總的觀點，企業是要盈利的，企業要有合理的利潤回報，當前公寓市場發展到什么階段？任總從更長的歷史來看租賃市場和租賃住房，但是如果從長租公寓市場角度來說，我們認為往前數市場化的程度來講，可能更多在于是初創摸索階段，很多是創業型公司在做長租公寓的領域。自從2015、2016年國家提倡租購并舉政策出來之后，社會或者市場參與主體對于長租市場的參與度非常活躍，包括從一直做房地產開發到后來2016年做長租公寓嘗試，還是屬于摸爬滾打的階段。當然，從去年下半年開始，我們的同行，更多的競爭對手包括國家隊進場。從這個市場發展的階段來說，目前市場在國家政策的支持下，社會機構參與的情況下，包括租賃市場還有個人參與，目前多渠道、多主體參與的市場情況下，這個市場會迎來非常大的發展，首先需求在這兒。剛才任總講原來都是高端人群租住，現在戶籍制度下面更多的流動人口城市化新增人口、新北京人、新城市人口要投身到社會當中去，這些需求不管用市場化的手段還是保障性的手段去幫著解決居住問題。這個需求存在，而且這個需求比原來幾十個歌唱家的需求更龐大，市場潛力巨大，這也是去年年底很多機構參與進來，這是非常大的進步。
不光運營主體參與，很多資本也進來，很多長線投資資金還是短期的投資資金都參與到租賃市場里面去，一部分從政策引導上面來說在政策的大勢下面國家隊包括建行富有責任的大行參與市場，另外也有投資資金參與投資公寓公司、公寓項目。有這些資金的支持，有資本的支持以后，市場具備跑得更快、發展得更大的條件。從資本對于市場的進入來說很大程度上助推行業發展，一方面給市場化的企業提供了不管是建也好還是租也好的資金來源，解決了供應方面。另外，從個人角度來說，可能帶來能夠支撐起租更長久的更持久的房子，資本進來這個市場是有幫助的。反過來說，資本都在逐利，如果短期資金對于租賃市場未必有那么有利的方向，畢竟資本要回報，投入到公寓市場里面希望三年五年能夠把資金掙錢，而且實現高利潤的掙錢。對于這種資本有可能給市場帶來的影響是擾亂或者說給市場帶來不健康的因素，會導致逼迫裹脅租賃公司個體在市場上也好……
主持人：遠洋對你的回報率預期是什么樣的？
俞國泰：遠洋長租業務從去年下半年開始逐漸定位新業務，希望未來遠洋業務里面的支柱業務，畢竟集團給予了更大支持，親兒子的概念，就跟自己家養孩子一樣，目前不求多少回報。
主持人：現在還在幼兒園階段，12年寒窗還沒到？
俞國泰：對。從兒子長大終歸要獨立，一方面自己要練內功，運營能力提上來，看看租賃業務的盈利能力是怎么樣的。其次，看看未來多少年之后業務發展到什么樣的階段，那時候給家里人給長輩給父母帶來什么樣的回報，這個可能是我們在做這個業務時集團對我們的希望，希望我們能夠穩步發展。同時探索不同的模式，現階段磨煉我們的內功，磨煉我們的運營能力，錘煉我們的產品打造能力，希望做出來的產品服務是能夠在市場上有競爭力的，產生盈利的。這個是基礎，立身根本。其次，哪天兒子羽翼豐滿，不需要家力支持，能夠自我平衡，這個也是另外一方面在做的事。
何亮宇：臺上的專家前輩偏地產一些，就我一個人偏資本化一些，給大家講講我們的感受。中聯基金比較特殊，我們服務市場上50%以上的租賃住房REITs保利、越秀、碧桂園、恒大、華僑城都是我們做的，做多了以后，這些企業是怎么想的？他們為什么在今天選擇這樣的道路？跟大家做一點分享。
僅從長租的板塊來講，肯定不是一個掙大錢甚至是不掙錢的行業。根據我們和開發企業交流的情況來看，大家一是沒辦法，因為現在政府很多要求，比如拍塊地有百分之多少或者限地價僅自持等等長期拿著這些資產，這是被逼的。第二，放在一個叫長的時間周期來看，從開發轉持有是必由的方向，很多企業特別是愿意把企業往長遠發展角度來考慮的開發商愿意做一些布局做一些安排，在今天我需要用開發的品牌、實力、資源、資金來培育我這塊的能力和品牌，等將來這塊成為較大市場份額的時候，我已經有了一定的市場先機，這是我和數家開發商老總交流為什么要開這塊業務，很多人給我的答案。
我們長時間做REITs產品，對比國內外的市場，在紐交所上市的房地產開發企業只有23家，上市的REITs有230多支，10倍之距。為什么有這樣的情況？有稅收的原因、制度的原因，但是更重要的原因是社會經濟發展階段已經到了這個時候，在歷史上已經有大量的開發企業開發量在城市新興階段，在城市初期也都是蓋房子賣的，蓋著蓋著賣著賣著沒什么好賣的了就轉為持有。紐交所230多支REITs里面并不是生出來就是REITs，很多是當年的開發企業轉過來的。以碧桂園為例，開發開發也不讓賣了讓自持，開發量越來越少，又去申請我以后90%的資金全部用于分紅，每年的開發量控制在多少以下，我承諾這些規則，我去稅務局申請能不能給我所得稅免稅？OK，我給你免稅，去紐交所申請上市，就變成一個REITs。我們分析美國的REITs市場也是這么一步步走過來，包括交易計劃，我們做結構出身，看到今天美國的REITs結構如此簡單優美，其實不是今天看美國的今天，在歷史上也是經歷大量復雜的交易結構，為了繞稅做了N多層的結構安排。后來這個市場慢慢變大，算了，我索性給你一個制度政策，上世紀60年代REITs誕生的時候是沒有優惠的，只是后來在80年代一下子給了稅收優惠政策，迅速長大。在中國REITs的推出，稅收可能不是0到1的問題，是1萬億到10萬億的問題，可能今天房地產的市場結構還沒有達到不管商業租賃還是房產租賃，社會發展沒到這個階段，可以跟地產的回報做一個驗證。
同樣一類資產在國外的資金貢獻回報率是比較高的，但是資本的回報率相對比較少。在中國今天比如北上廣深大家愿意用高的價格買一個資產，因為買的人覺得雖然今天的租金回報率比較低，但是我相信未來的三年五年十年資產回報率還有一定的增值空間，這兩個加一塊兒回報率是差不多的。這種結構的不同也反映了社會經濟發展的不均衡。長租特別強大的開發商今天來干長租，確實當盈利來看，更多是團隊、能力、品牌的儲備，將來真正市場變成由售轉租以后，已經有了準備，而不打無準備之仗。這是我想說的第一點。
對于租金的看法，我跟任總一樣信奉古典經濟學。我認為在足夠大的市場放在足夠長的時間來看，價格一定是供需兩端來決定的，當某一個時點或者某一個區域會不會出現極高極低？一定有可能。網上炒的沸沸揚揚天通苑7000塊錢一間房炒到10300，某兩家中介公司去炒，后來說這是假消息，即使是真消息也是有可能存在的，但是它是孤案，不是大樣本事件。在足夠大的市場里面一定供需決定架構，在北京750萬套房，3000萬常住人口，不管常住人口是買房解決居住問題還是租房解決居住問題，總得要有一個地方住，750萬套房對應3000萬常住人口，顯然是供不應求的概念。200萬套可租用房和800萬租賃需求，顯然也是不匹配的，再加上去年以來有些火災的問題清除的問題進一步減少了不在統計之內的供應量，供需矛盾加劇。第三，房價進一步上漲，使得原來有買房解決住房的人可能沒有能力買房，在他20多歲、30多歲時當然轉向租賃市場，供需兩端促使租金上漲是自然而然的現象。
還有統計上的問題，拆除或者減少的供應量大部分是相對比較低端低價的租賃場所，本來的租金就比較偏低，這塊拿掉了，剩下的存量部分自然就顯得高了。這是統計學上的，如果有的話，這是統計學上導致的問題。
我上次有機會參加最高層組織的關于自如事件的內部研討會，當時邀請北京、上海、深圳、廣州、南京五個地方住建部的領導開會。大家有一個統一的觀點，租金水平漲了跌了不知道，這塊的統計是非常不準的。要是問鏈家、自如、蛋殼，沒漲，問地方政府漲2%、3%，要問租戶漲20%—30%，到底漲跌什么情況，租金的統計是缺失的，到底怎么樣并不是很清楚。一線城市的租金向上走，最重要的原因還是供需導致的結果，你可以不讓人買房，但是不可能不讓人租房，這是市場化的需求。
甘偉：世聯行紅璞公寓，做三萬多間房是集中式公寓，全國排名前三。剛才任總講2.8億人3萬間房，集中式長租公寓整體供應量不超過租賃市場的1%，說明什么？這2.8億人肯定有地方住，住在長租公寓里面的非常非常少。市場遍地是出租房，出租房租賃是一直存在的，長租公寓是稀缺的東西，也說明中國從C2C到B2C非常艱難，沒有太多的機構愿意來做租賃，因為不掙錢，因為沒有太好的算帳方式。今天解決的不是長租公寓怎么管制的問題，而在于中國的長租企業能不能夠有1%、2%上升到雙位數，美國是40%多，日本70%，這個數如果沒有B2C的發展，租賃時代來不了，租金沒法管，租賃市場無法管，沒人交稅，就這么清晰的一件事。怎么讓這幫企業活下來，這是最關鍵的事情。
今天討論的是中國租賃市場，不是討論北京租賃市場，我對于討論北京的市場沒什么興趣，畢竟中國只有一個北京，只有一個上海。我們的長租公寓三萬間基本在中國的二線城市，一個月的租金拎包入住，有裝修，有冰箱、空調、洗衣機也有很好的床、書架、書柜、衣柜、桌子、沙發，一間房平均全國1600塊錢一個月，這個價格貴嗎？一對情侶住占15%—20%的收入就夠了。北京50%的收入用于租金。中國大部分城市只要拿20%的收入就能夠租不錯的房子，我覺得這個市場還是存在的，這是為什么愿意聚焦在中國二線城市，中國未來城市化進程最重要的一個城市化引擎爆發的城市做租賃，我們的公寓在廣州、深圳、武漢、重慶、武漢、長沙、杭州，再遠一點看這個市場有更多的希望可以做。
